Die Reform der Grundsteuer im Überblick

Die Berechnung der Grundsteuer ändert sich aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts. Demnach ist die bisher der Grundsteuerberechnung zugrunde liegende Einheitsbewertung verfassungswidrig, weil sie gegen den Gleichheitsgrundsatz verstößt. Das liegt daran, dass die Berechnung auf Einheitswerten aus dem Jahr 1964 in den alten und aus dem Jahr 1935 in den neuen Bundesländern beruht.

Die grundsätzliche Struktur der Berechnung der Grundsteuer verändert sich nicht. Sie beruht auf einem dreistufigen Verfahren, nämlich aus der Bewertung von Grundstücken, der Multiplikation des Ergebnisses mit einer Steuermesszahl und der anschließenden weiteren Multiplikation mit dem Hebesatz der Kommune. Die Neuerung ist, dass die erste Stufe, also die Bewertung der Grundstücke, zukünftig auf einem wertabhängigen Modell beruht, soweit die Bundesländer nicht von einer Öffnungsklausel Gebrauch gemacht haben und ein eigenes Modell anwenden.

Für die Abgabe der Erklärungen zur Feststellung des Grundsteuerwertes hat der Gesetzgeber allen Gründstückseigentümerinnen und -eigentümern eine Frist bis zum 31.10.2022 gesetzt.

In den Bundesländern, in denen für die Berechnung der Grundsteuer das Bundesmodell gilt, sind für die Erstellung der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes für jedes Grundstück die Grundbuchdaten wie Adresse, Flurnummer und Grundstücksfläche, die Art der Nutzung, der Bodenrichtwert, die Wohnfläche, die Art der Immobilie, das Baujahr und die Zahl der Wohnungen und Garagen bzw. Stellplätze notwendig. Bei Nichtwohngrundstücken sind u.a. der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Nominalherstellungskosten und die Grundstücksart maßgeblich.

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Die Abrechnung erfolgt gemäß der Steuerberatervergütungsverordnung (§ 24 StBVV). Demnach ist für die Berechnung der Vergütung der Grundsteuerwert zugrunde zu legen, der sich bei der Erstellung der Feststellungserklärung für das jeweilige Grundstück errechnet. Dieser Grundsteuerwert liegt i.d.R. unter dem Verkehrswert und ist in eine Tabelle zu übertragen (Anlage 1 zur StBVV), aus der sich eine Gebühr ergibt, die anteilig für die Abrechnung heranzuziehen ist.

Beispiel 1: Selbstgenutztes Einfamilienhaus in Detmold, Baujahr 1980, Grundstücksfläche 500 m², Wohnfläche 120 m², Bodenrichtwert 290 EUR/m², eine Garage. Die voraussichtlich ab 2025 zu zahlende Grundsteuer beträgt jährlich 351,00 EUR.

Ergebnis: Der Grundsteuerwert beträgt 210.100 EUR. Die Gebühr, die Die Steuerlotsen in Rechnung stellen beträgt netto 455,00 EUR (4/20 einer vollen Gebühr der Anlage 1 zur StBVV).

Beispiel 2: Selbstgenutztes Wohnungseigentum in Bielefeld, Baujahr 2020, Grundstücksfläche 150 m², Wohnfläche 80 m², Bodenrichtwert 400 EUR/m², eine Garage. Die voraussichtlich ab 2025 zu zahlende Grundsteuer beträgt jährlich 367,00 EUR.

Ergebnis: Der Grundsteuerwert beträgt 179.400 EUR. Die Gebühr, die Die Steuerlotsen in Rechnung stellen beträgt netto 409,00 EUR (4/20 einer vollen Gebühr der Anlage 1 zur StBVV).